Introduction à la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est un concept clé pour toute personne envisageant d’acquérir un bien immobilier. Elle désigne le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit pour financer votre achat immobilier. Connaître votre capacité d’emprunt est crucial car elle vous permet de définir un budget réaliste et d’éviter des situations financières délicates.
Dans cet article, nous allons explorer les différents éléments qui composent la capacité d’emprunt, les critères utilisés par les banques pour la déterminer, et les étapes pour la calculer vous-même.
Les éléments constitutifs de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt repose sur plusieurs facteurs essentiels. Comprendre ces éléments vous aidera à évaluer précisément combien vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier.
Les revenus
Les banques prennent en compte l’ensemble de vos revenus pour calculer votre capacité d’emprunt. Il peut s’agir de :
- Revenus salariés (salaires nets)
- Revenus d’activités indépendantes
- Revenus locatifs
- Revenus financiers (dividendes, intérêts)
- Allocations et prestations sociales stables
Les charges
À l’opposé des revenus, vos charges représentent les sommes que vous devez obligatoirement payer chaque mois. Elles comprennent :
- Les crédits en cours (crédit auto, crédit à la consommation, etc.)
- Les loyers si vous êtes locataire
- Les pensions alimentaires
- Les autres dépenses récurrentes (assurances, abonnements, etc.)
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement est un indicateur couramment utilisé par les banques pour évaluer la capacité d’emprunt. Il représente la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos dettes. En général, les banques considèrent qu’un taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% de vos revenus.
La durée du prêt
La durée de votre prêt immobilier influence directement votre capacité d’emprunt. Plus la durée est longue, plus les mensualités de remboursement sont faibles, ce qui augmente votre capacité d’emprunt totale. Cependant, une durée longue signifie également un coût total plus élevé en raison des intérêts accumulés sur une période prolongée.
Le taux d’intérêt
Le taux d’intérêt est le coût que vous payez pour emprunter de l’argent. Un taux d’intérêt bas augmente votre capacité d’emprunt car les mensualités sont réduites. Il est donc essentiel de comparer les différentes offres de prêt pour obtenir le meilleur taux.
Votre apport personnel
L’apport personnel est la somme d’argent que vous pouvez investir directement dans votre achat immobilier sans avoir recours à un prêt. Plus votre apport est important, plus votre capacité d’emprunt augmentera, car l’établissement financier prendra moins de risques.
Méthode de calcul de la capacité d’emprunt
Calculer votre capacité d’emprunt nécessite de suivre une méthode systématique. Voici les étapes essentielles à suivre :
1. Calculer vos revenus nets mensuels
Commencez par additionner tous vos revenus nets mensuels. Assurez-vous d’inclure toutes les sources de revenus, y compris les salaires, les revenus locatifs, les pensions, et autres.
Par exemple, si vos revenus mensuels sont composés de :
- Un salaire de 3 000 €
- Des revenus locatifs de 500 €
- Des prestations sociales de 200 €
Vos revenus mensuels nets seraient : 3 000 € + 500 € + 200 € = 3 700 €.
2. Identifier et additionner vos charges mensuelles
Puis, listez toutes vos charges mensuelles. Cela inclut les loyers, les crédits en cours, et toutes autres dépenses régulières.
Supposons que vos charges mensuelles incluent :
- Un loyer de 800 €
- Un crédit auto de 200 €
- Des abonnements divers pour 100 €
Vos charges mensuelles totales seraient : 800 € + 200 € + 100 € = 1 100 €.
3. Calculer votre taux d’endettement actuel
Le taux d’endettement est calculé comme suit :
Taux d’endettement = (Total des charges mensuelles / Total des revenus nets mensuels) x 100
Avec les chiffres précédents :
Taux d’endettement = (1 100 € / 3 700 €) x 100 ≈ 29,73%
Un taux d’endettement de 29,73% est acceptable pour la majorité des banques.
4. Évaluer le montant maximal des mensualités
Les banques tolèrent généralement un taux d’endettement maximum de 33%. Multipliez vos revenus nets mensuels par ce pourcentage pour obtenir le montant maximal des mensualités acceptables :
Montant maximal des mensualités = Revenus nets mensuels x 33%
Avec nos revenus de 3 700 € :
Montant maximal des mensualités = 3 700 € x 0.33 ≈ 1 221 €
5. Calculer la capacité d’emprunt
Enfin, pour connaître précisément le montant que vous pouvez emprunter, il faut considérer la durée du prêt et le taux d’intérêt. Voici la formule simplifiée pour calculer le capital empruntable :
Capital empruntable = (Montant maximal des mensualités x Nombre de mensualités) / (1 + Taux d’intérêt total)
Supposons une durée de prêt de 20 ans (240 mois) et un taux d’intérêt de 1,5% par an :
Montant total d’intérêt = Taux annuel × Nombre d’années = 1,5% x 20 = 30% (ou 0.30)
Capital empruntable = (1 221 € x 240) / (1 + 0,30) ≈ 225 923 €
Avec un apport personnel significatif, votre capacité d’achat pourrait considérablement augmenter.
Les simulateurs de capacité d’emprunt en ligne
Il peut être complexe de faire ce calcul par soi-même, surtout lorsqu’on connaît peu le secteur financier. Heureusement, il existe de nombreux simulateurs de capacité d’emprunt en ligne qui simplifient ce processus. Ces outils vous permettent de saisir vos revenus, charges, taux d’endettement, durée de prêt, et taux d’intérêt pour obtenir une estimation fiable de votre capacité d’emprunt.
Optimiser sa capacité d’emprunt
Pour maximiser votre capacité d’emprunt, plusieurs stratégies peuvent être mises en place.
Augmenter ses revenus
Développer des sources de revenus supplémentaires peut accroître votre capacité d’emprunt. Cela pourrait inclure la location de biens immobiliers, des investissements financiers, ou encore l’augmentation de votre salaire (demander une promotion, changer d’emploi).
Réduire ses charges
Rembourser les crédits en cours avant de solliciter un prêt immobilier peut réduire votre taux d’endettement et ainsi augmenter votre capacité d’emprunt. De même, réduire vos dépenses mensuelles non essentielles peut également jouer en votre faveur.
Allonger la durée du prêt
Si votre situation personnelle et professionnelle le permet, opter pour une durée de prêt plus longue peut augmenter votre capacité d’emprunt. Il faut cependant garder à l’esprit que cela augmentera le coût total du prêt en raison des intérêts.
Améliorer son apport personnel
Un apport personnel plus élevé réduit le risque pour la banque et peut donc augmenter le montant qu’elle est prête à vous prêter. Vous pouvez envisager de mettre de côté une somme plus importante avant de solliciter un prêt immobilier.
Conclusion
Calculer sa capacité d’emprunt est une étape essentielle pour tout projet d’achat immobilier. En comprenant les éléments qui constituent cette capacité et en utilisant les méthodes adéquates, vous pouvez évaluer précisément le montant que vous pouvez emprunter. Utiliser des simulateurs en ligne et mettre en œuvre des stratégies pour optimiser votre capacité peut jouer en votre faveur. Avec ces informations, vous êtes mieux armé pour prendre des décisions financières éclairées et réussir votre projet immobilier.
